【线上云德】疫情期间律师说（三十一）|签订房屋买卖中介合同需要注意的问题及可能涉及的法律问题

最近热播的电视连续剧《安家》，讲述房产中介工作的一部戏。一部《安家》从新年播到了开春，虽然还没有完结，但是这里面对于中介行业的刻画却入木三分。目前，中介市场鱼龙混杂，房屋买卖居间合同是房屋买卖过程中的一个重要环节，对中介方和委托方同等重要的一环。在签订和履行房屋买卖中介合同时必须时刻谨慎，避免不必要的纠纷风险。

Recently, the popular TV series "Settling Down" is about the work of a real estate agent. A "home" from the New Year to the beginning of spring, although it has not finished, but here in the face of the intermediary industry's portrayal is very impressive. At present, the intermediary market is mixed, the house sale intermediary contract is an important link in the process of house sale, to the intermediary and the principal equally important one. When signing and fulfilling house sale intermediary contract must always be careful to avoid unnecessary dispute risk.

3月11日晚上8点柳薇律师就签订房屋买卖中介合同需要注意的事项及可能涉及的法律问题在陕西云德律师事务所官方抖音、YY、快手等直播平台与大家进行了分享交流。

At 8 o 'clock on March 11, lawyer Liu Wei Shared with everyone on the official broadcast platforms of Shaanxi Yunde Law Firm, including Douyin, YY, Kuaishou, etc.

01：签订中介合同常规注意事项

1、在挑选中介公司的时候，一定要选择具有营业执照、大型的、信誉良好的中介公司。

2、防备“意向金”陷阱，注意合同的各项条款。

3、不要把房款交给中介。

4、坚持三方见面，如果无法做到三方见面，那你就要向中介索要卖家的委托合同，仔细查看委托合同中的具体内容。

5、要求开具票据，并注意收费票据的内容描述，并应妥善保管各种书面资料和收费票据。

02：明确缴纳的税项和计算方法

以西安为例，西安二手房交易税费计算方法:

契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)

1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;

2、买方首次购房90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;

3、以下情况按照3%缴纳:(1)144(含144平)平方以上 ;(2)买方不是首次购房 ;(3)车库 ;(4)非普通住宅(商业用房)

营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税

2、房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;

3、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%

4、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%

个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税

2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年,按照1%缴纳

3、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率20%

03：在房屋买卖交易过程中，委托人应注意以下事项

在房屋买卖交易过程中，委托人应注意房屋产权是否清晰、是否存在继承问题、是否存在共有人、是否取得产权证书；注意房屋是否具备可转让条件，是否存在抵押、查封或担保等履行障碍；注意委托代理人的授权委托是否有效合法，是否存在无权代理或过期委托等情况；还要注意相关税费的计算标准和承担主体等事项。

律师建议：随着国家经济的持续增长及房地产市场的不断升温，二手房中介市场主体不断涌现。安家买房对每一个普通人来说都是人生大事，所以作为律师，我们还是建议买卖双方最好找正规的房产中介机构，严格签订、履行居间合同，同时对于中介交涉的内容进行书面留存，不轻信口头承诺。由专业人士对整个交易过程进行跟踪和把控，这样就可以很大程度上降低买卖双方遇到的风险。

Lawyer's suggestion: with the continuous growth of the national economy and the continuous warming of the real estate market, the secondary housing intermediary market entities continue to emerge. Home buying is a major event of life for every ordinary person, so as a lawyer, we still suggest buyers and sellers had better find a formal real estate intermediary, strictly sign, perform the intermediary contract, at the same time for the content of intermediary negotiations for written retention, not credulous oral commitment. Professional tracking and control of the entire transaction process can greatly reduce the risk encountered by both buyers and sellers.